Спільна власність на квартиру дає відчуття рівності і захищеності, знижує ризики у разі хвороби чи від’їзду одного з власників, а ще допомагає чесно розподілити вкладені кошти. Водночас будь-яка помилка на етапі оформлення згодом перетворюється на конфлікт, витрати і довгі суперечки. Щоб цього уникнути, важливо розібратися у видах співвласності, послідовності дій, особливих випадках для дітей, іпотеки чи новобудови, а також у практичних угодах, які фіксують домовленості між двома людьми без зайвих ризиків.
У цій статті ви отримаєте зрозуміле пояснення різниці між спільною частковою і спільною сумісною власністю, чіткий план оформлення, перелік документів, підказки щодо захисту інвестицій та відповіді на типові питання. «Краще витратити годину на правильний договір, ніж рік на суперечки» — це правило працює завжди, коли мова про нерухомість на двох.
Види співвласності: що обрати
В українському праві існують два базові варіанти, як оформити квартиру на двох: спільна часткова власність і спільна сумісна власність. Від вибору залежить порядок розпорядження майном, алгоритм продажу частки, правила спадкування і навіть спосіб вирішення побутових питань.
Спільна часткова власність — у кожного визначена частка (наприклад, 1/2 і 1/2 або 2/3 і 1/3). Частку можна визначити відразу у договорі купівлі-продажу або окремою нотаріальною угодою. Кожен власник має право керувати своєю часткою, а при продажу частки інший співвласник має переважне право викупу. Для великих нерівних внесків цей варіант найкраще відображає реальність та знімає напругу щодо справедливості внесків. «Частки — це мова цифр, яка рятує від образ», — кажуть нотаріуси, і з цим важко не погодитись.
Спільна сумісна власність — частки не визначені, об’єкт належить обом без виділу. Такий режим часто виникає у подружжя для майна, набутого у шлюбі. Розпорядження квартирою відбувається спільно. Якщо згодом виникає потреба поділити майно, частки визначають угодою або через суд. Для подружжя це природний шлях, але для партнерів без реєстрації шлюбу практичніше зразу зафіксувати частки.
Коли і як додати другого власника
Під час купівлі: два покупці в одному договорі
Найчистіший сценарій — оформити право на двох уже в договорі купівлі-продажу. У тексті договору вказують обох покупців, обирають режим власності та, за потреби, фіксують частки. Якщо кожен вносить різні суми, це відображають у розрахунках і у частках, щоб потім не доводити, хто інвестував більше. Далі нотаріус реєструє право у Державному реєстрі речових прав, і кожен отримує свій електронний витяг із даними про власність і частки.
Після купівлі: дарування частки або визначення часток
Коли квартира вже оформлена на одну особу, другого власника додають двома шляхами. Перший — договір дарування частки: власник відчужує частину квартири іншій людині. Другий — для подружжя: угода про визначення часток у спільному майні подружжя або визнання квартири спільною сумісною власністю з наступним визначенням часток. В обох випадках договір посвідчує нотаріус і реєструє зміни у реєстрі прав. Слід врахувати податкові наслідки для дарувальника і одержувача, а також наявність обтяжень чи іпотеки, що можуть вимагати окрему згоду банку.
Новобудова та інвестдоговір
У первинній нерухомості право власності виникає після введення будинку в експлуатацію та реєстрації права. Щоб мати двох власників, в інвестдоговорі або договорі уступки прав доцільно назвати обох набувачів або надалі оформити дарування частки одразу після отримання права власності. Перевірте, чи не містить договір з забудовником обмежень на переуступку або розподіл прав до моменту введення в експлуатацію, і чи готовий забудовник видати акти на двох.
Покрокова процедура оформлення
Універсальний алгоритм допоможе пройти шлях без зайвих нервів і витрат часу. Навіть якщо кожна угода має свої нюанси, логіка кроків виглядає так і дозволяє не випустити важливих дрібниць на етапі підготовки.
- Крок 1. Визначити режим власності. Оберіть спільну часткову або спільну сумісну власність. Для партнерів без шлюбу — частки. Для подружжя — за метою: для повної взаємної довіри підійде сумісна, для фіксації внесків — часткова.
- Крок 2. Узгодити частки і розрахунки. За нерівних вкладень запишіть співвідношення часток і оформіть перекази коштів так, щоб договір і банківські виписки співпадали.
- Крок 3. Підготувати пакет документів. Паспорти/ID, РНОКПП (кодові номери), документи-правовстановлювачі на квартиру або підстави набуття, довіреності за потреби, свідоцтво про шлюб, довідки щодо дітей або дозволи органу опіки при участі неповнолітніх.
- Крок 4. Укласти нотаріальний договір. Купівля-продаж на двох, дарування частки або угода про визначення часток — залежно від ситуації. Нотаріус перевіряє реєстр прав та обтяжень і готує документи.
- Крок 5. Державна реєстрація права. Нотаріус реєструє зміни у Державному реєстрі речових прав і видає витяги із зазначенням власників та часток або режиму сумісної власності.
- Крок 6. Післяреєстраційні дії. Повідомте керуючу компанію, оформіть особові рахунки на двох, зафіксуйте внутрішні домовленості щодо користування, комунальних платежів та витрат на ремонт.
Документи та вимоги
Підготовка паперів часто забирає більше сил, ніж сам підпис. Щоб не бігати за довідками в останній день, варто скласти свій чек-лист і пройти його заздалегідь. Для угод за участю неповнолітніх або нерезидентів можуть знадобитися додаткові документи, і це краще уточнити у нотаріуса на старті.
- Паспорти або ID‑картки обох співвласників, а також РНОКПП (кодові номери). Нерезидентам зазвичай потрібен український податковий номер для проведення розрахунків і реєстрації права.
- Правовстановлюючі документи на квартиру (для дарування частки або поділу): договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, договір інвестування з актами, свідоцтво про спадщину тощо.
- Подружні документи: свідоцтво про шлюб або шлюбний договір, якщо він змінює режим майна.
- Для неповнолітнього співвласника: свідоцтво про народження, документи законних представників; згода органу опіки та піклування потрібна при відчуженні майна дитини, а не при її набутті, але нотаріус може запросити додаткові гарантії інтересів дитини.
- Довіреність — якщо діє представник. Для угод з нерухомістю вона посвідчується нотаріально.
- Довідки та витяги з Державного реєстру речових прав готує нотаріус. Окремі банки або забудовники можуть вимагати техпаспорт, оцінку, страховку при іпотеці.
Особливі випадки
Неповнолітній як співвласник
Дитина може бути співвласником квартири. Представляють її батьки або опікуни. Для купівлі чи дарування дитині згода органу опіки зазвичай не потрібна, адже права дитини збільшуються. Вона потрібна при подальшому відчуженні майна, обміні або іпотеці. Варто окремо прописати порядок користування і зберігати докази, що інтереси дитини не порушені: це знімає питання під час будь-яких дій у майбутньому.
Іпотека і банк
Якщо квартира в іпотеці, для відчуження частки або зміни режиму власності часто потрібна письмова згода банку. Деякі банки погоджуються вносити другого співвласника як заставодавця або співпозичальника, інші відмовляють до повного погашення. Вивчіть умови кредитного договору та іпотечний договір, а зміни погоджуйте з банком офіційними листами, щоб не порушити обтяження і не отримати відмову в реєстрації.
Нерезиденти і податковий номер
Нерезиденти можуть бути власниками квартир в Україні. Для оформлення прав зазвичай отримують український податковий номер. Розрахунки краще проводити безготівково з документальним підтвердженням джерела коштів. Переклад документів іноземною мовою здійснюється присяжним перекладачем або з нотаріальним засвідченням, а апостиль потрібен для окремих документів залежно від країни видачі.
Спадщина та дарування для двох
Коли квартира переходить у спадщину двом людям, нотаріус видає свідоцтва із зазначенням часток. Якщо один спадкоємець хоче передати свою частку іншому — це роблять договором дарування або купівлі-продажу частки. У першому випадку перевірте ставку оподаткування дарунку між відповідними ступенями споріднення, у другому — фіксуйте реальну вартість та дотримуйтесь переважного права співвласника на викуп.
Гроші і строки: що закласти в бюджет і календар
Фінансова частина складається з нотаріальних тарифів, адміністративного збору за реєстрацію і, у випадку купівлі на вторинному ринку, збору до Пенсійного фонду, який сплачує покупець. Якщо відбувається дарування або купівля частки, враховуйте податки для відчужувача. При іпотеці додайте витрати на оцінку і страхування. Найвигідніше вирішити всі деталі з частками і внесками до підписання договору: це дозволяє відобразити розрахунки в основному документі та уникнути другого візиту до нотаріуса.
Строки залежать від готовності документів і завантаженості реєстру. Угода у нотаріуса займає від однієї до трьох годин, а реєстрація права зазвичай відбувається того ж дня або в межах кількох робочих днів. На первинному ринку додайте час на отримання документів від забудовника після введення будинку в експлуатацію і підписання актів приймання-передачі.
Як оформити нерівні внески чесно і без конфліктів
Якщо один вкладає більше, це потрібно не просто проговорити, а закріпити в правовому полі. Найпростіший інструмент — спільна часткова власність із конкретними частками, що відповідають реальним внескам. Для підтвердження внесків зберігайте платіжні документи, банківські виписки, розписки та угоди про позики між співвласниками, якщо вони є. У договорі купівлі-продажу нотаріус може зазначити, яку суму сплачує кожен покупець і які частки набуває. Для подружжя допускається шлюбний договір, де порядок часток і компенсацій описаний просто і ясно.
Домовленості між співвласниками, які працюють на практиці
Формальне право — це база, але життя складає безліч побутових ситуацій: хто платить за ремонт, як здавати квартиру в оренду, як приймати рішення щодо великих покупок для оселі. Щоб уникнути непорозумінь, укладають окрему цивільно-правову угоду про користування і порядок несення витрат. У ній визначають, хто йде на контакт із ОСББ, як розподіляються комунальні платежі, за якою формулою покриваються витрати на модернізацію та як приймаються спільні рішення. Такі домовленості не реєструються у держреєстрі, але вони мають силу між сторонами і допомагають швидко вирішувати спори.
Правила розпорядження: продаж, дарування, іпотека
При спільній частковій власності кожен може відчужити свою частку, але інший співвласник має переважне право купівлі на умовах третіх осіб. Для цього надсилають письмову пропозицію, чекають відповіді у встановлений строк і лише потім укладають угоду з третьою особою. Якщо право проігноровано, співвласник може оскаржити продаж. У спільній сумісній власності розпорядження квартирою або її частиною відбувається тільки за спільною згодою, тож нотаріус вимагатиме підписів обох. При будь-якому обтяженні, зокрема іпотеці, потрібна згода заставодержателя, а її відсутність блокує реєстрацію угоди.
Типові помилки і як їх уникнути
Найчастіша проблема — відкладання питання часток «на потім». Без цифр і паперів будь-яка добра воля зникає під час першого ремонту або при розставанні. Друга помилка — нехтування реєстром і обтяженнями: угода без перевірки може наштовхнутися на заборону відчуження або судову справу попереднього власника. Третя — дарування частки в іпотечній квартирі без згоди банку: нотаріус відмовляє у реєстрації, а сторони втрачають час. Четверта — спроби «зекономити» на нотаріусі й шаблонних договорах: стандартні формулювання не враховують ваші реалії, а виправляти їх дорожче. П’ята — забуті документи нерезидента: без податкового номера і перекладів угода може зірватися в день підписання.
Практичні приклади з життя
Пара без шлюбу купує квартиру: один вкладає 70%, інший — 30%. У договорі купівлі‑продажу їх вказують як двох покупців у спільній частковій власності з частками 7/10 і 3/10. Розрахунки проводять окремими платежами від кожного. У додатковій угоді співвласники фіксують правило: витрати на капремонт покривають пропорційно часткам, поточні комунальні — порівну. Ризик суперечок мінімальний, а кожен розуміє свою відповідальність.
Подружжя купує житло у шлюбі з рівними внесками. Обирають спільну сумісну власність, щоб зберегти простий порядок розпорядження. У шлюбному договорі вони додають сценарій розлучення: квартира перетворюється на спільну часткову з рівними частками, а один із подружжя має переважне право викупу частки іншого за незалежною оцінкою. Така конструкція зберігає баланс інтересів і дозволяє приймати рішення без затримок.
Короткі відповіді на поширені питання
Чи можна оформити квартиру на двох нерівними частками? Так. У договорі купівлі‑продажу або окремій угоді визначають частки у довільному співвідношенні, яке відповідає внескам. Це зручно для партнерів без шлюбу та для родичів, що вкладають різні суми.
Як додати другого власника після купівлі? Через дарування частки або угоду про визначення часток (для подружжя). Обидва варіанти посвідчує нотаріус і реєструє зміни у реєстрі прав. Перевірте обтяження і потребу в згоді банку при іпотеці.
Що краще для подружжя: сумісна чи часткова власність? Якщо мета — простота розпорядження і повна взаємна довіра, підходить сумісна. Якщо важливо зафіксувати різні внески або передбачити компенсації, доцільна часткова з визначеними частками.
Чи потрібен дозвіл органу опіки, якщо частка переходить до дитини? Для набуття права — зазвичай ні. Дозвіл потрібен при подальшому відчуженні майна дитини або обтяженні іпотекою. Нотаріус все одно оцінить, чи не порушені інтереси дитини, і може просити додаткові гарантії.
Чи може співвласник продати свою частку без згоди іншого? У частковій власності — може, але з дотриманням переважного права іншого співвласника на викуп на тих самих умовах. У сумісній власності — потрібна спільна згода.
