Як ефективно управляти своєю власністю в багатоквартирному будинку?

Тема щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласниками багатоквартирного будинку щодо утримання та управління власністю давно є актуальною для мешканців таких будинків.

Але особливо актуальною це питання стало після прийняття Верховною Радою України 14 травня 2015 року Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку. Цим Законом визначені  права, обов’язки та відповідальність співвласників багатоквартирного будинку, а також визначено форми управління багатоквартирним будинком. Законом однозначно визначено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку.

Таким чином визначено дві форми управління багатоквартирним будинком:

1. Створити об’єднання співвласників та передати всі функції з управління керівним органам цього об’єднання, така форма управління вже використовується з 2001 року.

2. Провести збори співвласників та визначити управителя і передати йому усі або частину функцій з управління.

Крім того, законодавець установив чіткі терміни для визначення співвласниками форми управління. Так, у разі якщо протягом одного року з дати набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників,не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідно місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя.

Таким чином, норми Закону стимулюють власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, які не створили ОСББ раніше, організуватися та прийняти рішення щодо форми управління будинком протягом року з дати набрання чинності Законом, а саме до 16 липня 2016 року.

Яку ж форму управління обрати?

Міжнародний і наш історичний досвід, і практика, і здоровий глузд показують нам, що ОСББ – це найкращий шлях для ефективного управління власністю у багатоквартирному будинку. І ось чому.  

По перше: Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) – єдиний спосіб для власників житлових і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку спільно володіти, користуватися, здійснювати управління будинком, а також утримувати свою власність у доброму стані.

Cтатус ОСББ визначається Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", згідно зі статтею 1 цього Закону ОСББ - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використання їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Тобто об'єднання,як юридична особа, має печатку, банківській рахунок, укладає цивільно-правові договори.

На відміну від будинків комунальної власності, члени ОСББ самостійно визначають кошторис утримання свого житла, розмір внесків на утримання будинку, структуру і стиль управління, формують штатний розклад, персональний склад працівників та їх заробітну плату, мають право оптимального вибору виконавців житлово-експлуатаційних послуг (вивіз сміття, дезінфекція, ремонтних робіт), самі визначають черговість проведення поточного ремонту і головне - набувають реального впливу на якість цих робіт. ОСББ має більші, ніж окремі мешканці, можливості вимагати від постачальників комунальних послуг (теплоенерго, водоканал) виконання умов договорів, які воно уклало. ОСББ, як юридична особа, може отримувати кредит на проведення ремонтів, встановлення лічильників, облаштування прибудинкової території тощо. Після прийому будинку на свій баланс ОСББ може здавати у оренду допоміжні приміщення і скеровувати ці кошти на поліпшення технічного стану житла.

Новостворене ОСББ не повинно відповідати за борги мешканців будинку, які у них залишились перед комунальним ЖЕКом. ОСББ має особливості оподаткування - воно за законом не платить податок на прибуток у частині основної своєї діяльності, тобто є неприбутковою організацією.

Зрозуміло, що ці права поєднуються і з обов'язками, головними з яких є забезпечення своєчасної сплати мешканцями внесків за житлово-комунальні послуги, та утримання будинку у належному технічному і санітарному стані.

Вищим керівним органом ОСББ є загальні збори. На загальних зборах члени об’єднання здійснюють своє право вирішувати пов’язані з діяльністю ОСББ питання, такі як: затвердження річного звіту та плану господарської діяльності наступного року, внесення змін до статуту, вибори правління і ревізійної комісії, використання (наприклад, здача в оренду) допоміжних приміщень будинку.

Основним документом, який закладає правову базу для побудови взаємин між окремими власниками житлових та нежитлових приміщень у будинку, де створено об’єднання, є статут об’єднання.

Поточний контроль за надходженням та витрачанням коштів в об’єднанні здійснює правління об’єднання. Правління періодично звітується на загальних зборах про виконання фінансового плану. Правління укладає угоди та наймає на роботу працівників для виконання робіт по утриманню будинку.

І так, в разі створення ОСББ, співвласники самостійно визначають розмір витрат, необхідних для утримання свого будинку і прибудинкової території. Крім того, після створення ОСББ для співвласників зберігається встановлений законодавством порядок надання пільг на житлово-комунальні послуги та житлових субсидій.

По друге: За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком також, можуть бути передані (всі або частково) управителю. В цьому разі, відносини з управителем регулюються договором, укладеним між об’єднанням і управителем, умови якого мають відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державно житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства. Але в цьому разі, контроль за виконанням договору управителем будуть здійснювати керівні органи ОСББ, що є набагато ефективніше, ніж коли контроль здійснюють всі співвласники без конкретно визначених відповідальних осіб.

З чого треба почати, щоб створити ОСББ?

Насамперед необхідно зазначити, що об’єднання може бути створене лише власниками квартир та  нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку(будинках).У новозбудованому будинку об’єднання може бути створене після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень.

Створення ОССБ можна умовно поділити на 9 етапів:

1. Сформувати ініціативну групу по створенню ОСББ (в кількості не менш  3-х осіб).

2. Ініціативна група складає  список власників квартир та нежитлових приміщень у будинку. Інформацію про суб’єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і площі таких квартир та приміщень можна безоплатно одержати в органах державної реєстраційної служби.

3. Провести інформаційно-роз’яснювальну роботу з мешканцями будинку щодо переваг  та  механізму створення ОСББ.

4. Підготувати  проект Статуту ОСББ

5. Визначити дату і місце проведення установчих зборів, сформувати порядок денний

6. Ініціативна група не менше ніж за 14 днів до проведення установчих зборів , направляє в письмовій формі і вручає кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення(рекомендованим листом) повідомлення про проведення установчих зборів. В повідомленні зазначається,з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного.

7. Визначитися з кандидатурами Голови ОСББ, членів Правління, бухгалтера.

8. Провести установчі збори, на яких прийняти рішення про:

 - створення ОСББ;

 - визначення  назви ОСББ та затвердження  Статуту;

 - обрання  керівних органів: Голову, Правління, ревізійну комісію;

 - обрання уповноваженої особи, яка займеться  державною реєстрацією ОСББ;

 - розмір частки кожного співвласника у витратах, пов’язаних із створенням ОСББ (на підготовку і реєстрацію установчих документів, виготовлення печатки і штампа відкриття розрахункового рахунку у банку).

9. Уповноважена установчими зборами особа подає документи ОСББ на державну реєстрацію. Державна реєстрація об’єднання проводиться у порядку, встановленому законом для державно реєстрації юридичних осіб.

Після державно реєстрації ОСББ, Голова правління звертається до колишнього балансоутримувача будинку або особи, яка здійснювала управління будинком до створення ОСББ про передачу ( не пізніше тримісячного строку) примірника технічно та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних споруд.

Радник юридичної компанії «Правова група «Юста»,

адвокат, кандидат юридичних наук, заслужений юрист України

Лідія Горбунова

22.02.2016