Яка площа прилеглої території має бути для нежитлового приміщення?

Частина 1 статті 796 Цивільного кодексу україни передбачає надання наймачеві за договором оренди будівлі або іншої капітальної споруди права користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також права користування прилеглою земельною ділянкою, яка прилягає до об’єкту оренди, у розмірі необхідному для досягнення мети найму.

Таким чином, до складу об’єкту оренди входить і прилегла земельна ділянка у розмірі, необхідному для досягнення мети оренди. Якщо з ділянкою, на якій розташована будівля (капітальна споруда), більш-менш все зрозуміло (її все одно з-під будівлі не викинеш), то з прилеглою ділянкою не все так однозначно. Досить часто в договорах оренди будівель або інших капітальних споруд взагалі не визначений розмір прилеглої ділянки. Припустимо, що орендар винаймає певну будівлю для розміщення автосалону. В договорі – в пункті, що визначає мету оренди – зазначено саме розміщення автосалону. Згідно з Цивільним кодексом, орендар має право користування прилеглою ділянкою і, якщо між сторонами не було досягнуто згоди щодо площі прилеглої території, орендар подає в суд позов про визнання за ним права на користування прилеглою земельною ділянкою в розмірі значно більшому, ніж розраховує орендодавець, мотивуючи свої вимоги тим, що автосалону потрібен великий паркувальний майданчик для розміщення автомобілів. Можливо, шанси у орендаря виграти таку справу невеликі, але, враховуючи не завжди правовий підхід судової влади до вирішення спорів, можна лише здогадуватись чим може закінчитися такий процес.

Положення Цивільного кодексу про свободу договору надає можливість (якою, до речі, досить часто користуються сторони при укладанні таких договорів), зазначити, що цей договір є договором господарсько-правового характеру, а також чітко вказати, що положення Закону України «Про оренду землі» та Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не застосовуються до цього договору, оскільки це договір оренди об’єкта нерухомості, а не землі. Існування такого пункту буде свідчити також про те, що цей договір не є прихованим договором оренди землі.

Також для того, щоб не виникало спірних питань щодо розміру прилеглої земельної ділянки, потрібно укласти додаткову угоду, яка буде невід’ємною частиною договору, де чітко визначити межі земельної ділянки. Викласти порядок використання орендарем та розмір ділянки саме в додатковій угоді потрібно для того, щоб основний договір не містив додаткових ознак договору оренди землі.

Отже, з огляду на диспозитивний характер цивільного законодавства України, законом не встановлено чітких розмірів прилеглої території, якою може користуватися орендар за договором оренди нерухомого майна, а тому, керуючись принципом свободи договору, сторони можуть визначати розміри територій самостійно.

07.03.2017