Чи потрібно згода мешканців будинку на облаштування проходів загальної площі?

Чи потрібно погодження з мешканцями під'їзду багатоквартирного будинку при реконструкції, а саме: облаштування проходу в капітальній стіні проходу під'їзду (не житлові приміщення першого поверху переведені в житлові, які є комунальною власністю і передані в оренду фізичним особам)? Якщо так, то на який нормативно-правовий акт посилатись?

Відповідь юридичного консультанта:

Відповідно до стст. 100, 152 Житлового кодексу України, переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої ради народних депутатів. Не допускається погіршення технічного стану житлових будинків. 

Перепланування (переобладнання) квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирних житлових будинках повинно відповідати проектній документації, будівельним нормам і правилам, виконуватися згідно з Правилами користування приміщеннями житлових будинків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України №45 від 24.01.2006, відповідно до наказу Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства №76 «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» від 17.05.2005, п.3.2 розділу 3 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України №127 від 24.05.2001, ДБН В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт». 
Переобладнання – це влаштування в окремих квартирах багатоквартирних житлових будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних та газових приладів, влаштування й переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів. 

Перепланування. До елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення й розбирання некапітальних перегородок, перенесення й влаштування дверних прорізів без втручання в несучу частину стіни, міжповерхові перекриття та інші несучі конструкції будинку, влаштування та переустаткування тамбурів. 

Реконструкція – перебудова існуючих об’єктів виробничого та цивільного призначення, пов’язана з удосконаленням виробництва, підвищенням його техніко-економічного рівня та якості вироблюваної продукції, поліпшенням умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміною основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри).
Роботи з перепланування та/або переобладнання квартир у багатоквартирних житлових будинках виконуються тільки за наявності дозволу на таке перепланування та/або переобладнання виконавчого комітету  відповідної ради – в іншому випадку перепланування та/або переобладнання являється самовільним. Відповідно до ст. 150 Кодексу України про адміністративні правопорушення, виконане самовільне (без відповідного дозволу) перепланування та/або переобладнання житлових і нежитлових приміщень багатоквартирних житлових будинків тягне за собою попередження або накладання штрафу на громадян від одного до трьох неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і попередження, на посадових осіб – накладання штрафу від трьох до семи неоподаткованих мінімумів доходів громадян. Відповідно до ч.3 ст.100 Житлового кодексу України, власник (наймач), який здійснив самовільне перепланування та/або переобладнання жилого або нежилого приміщення у багатоквартирному житловому будинку, зобов’язаний за свій рахунок привести приміщення у попередній стан згідно з проектом.

Для того, щоб отримати дозвіл на перепланування та/або переобладнання, замовнику необхідно звернутись за згодою до балансоутримувача , а після отримання згоди – подати документи до виконавчого комітету ради на ім’я її голови. Відповідно до п. 1.4.5 наказу Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства №76 «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» від 17.05.2005, до заяви про надання дозволу на переобладнання або перепланування, в разі необхідності, можуть подаватися такі документи:

– копія свідоцтва на право власності або договору найму (оренди) приміщення;
– копія поповерхових планів, завірених в установленому порядку;
– проект переобладнання або перепланування житлових і нежитлових у багатоквартирних житлових будинках приміщень;
– згода власників, співвласників (наймачів) або уповноважених ними осіб на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають в їх спільній власності.

Після отримання відповідного рішення виконавчого комітету ради про надання дозволу на перепланування та/або переобладнання замовник може розпочинати будівельні роботи з перепланування та/або переобладнання згідно з проектом. Після проведення перепланування та/або переобладнання замовнику необхідно звернутись до департаменту бюро технічної інвентаризації для отримання нового технічного паспорта об’єкта. 

При проведенні перепланування та/або переобладнання не допускається:

– порушення міцності або руйнування несучих конструкцій будинку, погіршення цілісності й зовнішнього вигляду фасадів; 
– втручання в цілісність міжповерхового перекриття, об’єднання квартир по вертикалі з повним або частковим розбиранням міжповерхових перекриттів багатоквартирних будинків;
– порушення або демонтаж несучих опор, стін і балок багатоквартирних будинків;
– порушення або демонтаж вентиляційних колекторів, протипожежних пристроїв;
– обладнання санвузла та кухні над або під житловими приміщеннями квартир багатоквартирних будинків; 
– зменшення загальної житлової площі житлового приміщення, внаслідок чого громадяни можуть потребувати поліпшення житлових умов; 
– заміна в багатоквартирних будинках санвуіви та кухонь на житлові кімнати і навпаки; 
– порушення цілісності внутрішньобудинкових систем електро-, тепло-, водопостачання та водовідведення, перенесення опалювальних приладів на лоджії та балкони; 
– влаштовувати прибудови до перших поверхів багатоквартирних будинків у вигляді веранд, терас, господарських приміщень квартир тощо;
– об’єднувати, розширяти лоджії та балкони з приміщеннями квартир багатоквартирних будинків шляхом розбирання зовнішніх стін;
– приєднувати до квартир допоміжні приміщення загального користування будинків (гуртожитків), таких, як холи, коридори, підвали тощо.

Роботи з перепланування та/або переобладнання квартир проводяться з дотриманням правил добросусідства з урахуванням законних прав та інтересів мешканців сусідніх квартир. Спори, що виникають під час проведення робіт з перепланування та/або переобладнання квартир багатоквартирних будинків та гуртожитків, розв’язуються шляхом переговорів між учасниками спору або в судовому порядку.

29.12.2016